Dr. Mark Nan Tu 涂南博士

看了新加坡南洋理工大学商学院副院长的人民币对内贬值，对外升值的文章，有些感慨，他举的05年100万美元买中国房地产，现在卖出，由于房地产价格攀升2.5倍，人民币对美元攀升25%，所以投资回报率为2.5*1.25,再加上利用银行5%的利率，而只要首付30%的杠杆，回报率在500%以上的比比皆是。也就是说，如果你05年卖掉美国百万美元的房子，来中国，换成人民币，在北上广深，按首付30% （825万RMB），买入价值2400万RMB的房子，现在房子超过是5000万市场价，如果卖掉，还给银行1500万，手上现金3500万，换回美元，大约是500万美元。 乌拉， 5年之内，美元计价的回报率为500%。

但是。。。

现在手上拿着5000万RMB的资产，欠银行1500万，如果想退休安度晚年如何办？

如果退休就是现金流和资产保值的问题，而不是拿资产再去冒险增值的问题。我提出一个方法，那就是卖掉所有中国资产，换成美元，拿去美国购买motel或者公寓楼之类，然后出租，在美国安度晚年。

理由：
1：中国的资产价格很高，泡沫严重，未来涨跌谁都不知道，但是不再大幅上涨的机会很大。
2：美国地产06年以来连续走低，随着经济好转，未来资产再下跌的可能性较小。
3：美国地产出租回报率大约为7%（这里面很多人写了各种书，教你如何提高回报率，for example: buy at auction, buy fix upper,等等）

再用上面那个例子：
500万美元现金拿去美国，购买2000万美元的地产 （走公司商业贷款的办法，首付20-30%），出租按7% cash on cash 回报，每年有35万美元的现金流入账，还掌控2000万美元的资产，如果地产每年上涨2%，也有40万美元的未来回报。

如果还待在中国，不卖房产，手持5000万中国的地产并出租，还有1500万债务，由于租售比只有2-3%，而银行贷款却是4-5%，我估计不仅每月没有任何收入（现在手上持有3000万RMB房产，却感觉穷得叮当的人大有人在）。 每月还要往这个无底洞里面投入数万RMB以上来支付银行贷款，未来中国房地产如果不暴涨（每年10%以上），这个投资对于即将退休的人来说显然不合适。

其他的投资渠道，比如黄金，美国股票，等等等等，都有一定的风险，美国的motel,公寓楼风险相对低，只要自己勤奋一点（就是自己参与管理，收租，维修等）既可以操作，非常适合想退休养老的中国人。

以上的这个方案对于即将退休或者想投资移民的人来说比较合适，而对于没有到退休养老的阶段，还想让自己的资产去冒险而希望赚取更大的（大于7%）的回报，而且有能力抵抗资产大幅缩水的人不一定合适。

这几年不少人在中国买房子赚了不少钱，ok,赚了很多钱，我也随大流在不知不觉中收了国家发的大红包，这几年我也投了股票，投了别人的公司，都赔了，也投了自己的生意，赚了，对于我自己的这些论的投资经历，我结论是：尽量投资自己能看得见，摸得着，而且可控的东西，不管是房地产，生意还是股票。

相比投资中国的房子和自己的生意，我发现，房子还是风险太大，随着年龄的增加和抗风险能力的降低，我越来越清晰的感觉房地产只是一个保值的工具，抗通胀的方法，而不是投资，房地产开发商除外，那是他们自己的生意。而投资自己的生意，自己可以控制，也就是说，你是直接可以影响到回报率的人，一定要相信，这个世界上没有人比你自己更关心你的钱。

凭自己一点点经验，选择投资的渠道，我的排序是：自己的生意，看得见，摸得着的中国的房子，外地的中国的房子，美国等发达国家成熟市场的房地产，美国等发达国家成熟市场的基金，美国等发达国家成熟市场的单个股票，贵重金素，别人（你可以参与管理但不是大股东）的还没有上市的公司，中国的基金，最后才是中国的个股。按照这个顺序排列。

在投资的过程中，最重要的是控制, 投资有风险，但是没有控制的投资就是赌博，而赌博的结果大家都清楚。

今年以来，北京某东北四环以外的小区房价最少上涨了30%，从11，000RMB/平方左右，到目前的15，000RMB/平方左右，但是租金确下降了5-10%。这样一来，租售比就更加畸形。回报率由年初的（除去一个月空置或中介佣金，取暖和物业费以后）的3%下降到只有2%左右，也就是租售比达到400-500这个区间，也就是如果全款买断，投资回报率只有2%，如果贷款70%，租金收入完全无法打平贷款。每月还要另外付费来养活这个房子，所以这个小区的房子作为投资完全没有价值。
很多买房的人指望房价上涨来获得更高的回报，但是房价还能不能上涨，能涨多少就是一个未知数。有一点可以肯定，这个房价一年上涨30%肯定是个巨大的泡沫，未来能坚持多久有很多因素决定，但不可能永远这么下去。而租金的下降反映整个经济并不太好，租赁房子的人少，而且支付能力有限，租金更能够反映一个地区的经济情况。经济情况不太好，房价已经快速增长30%以上的情况下，现在进场接盘风险太大了。

有个朋友看了我关于资产和负债的文章，说每次花钱的时候都需要考虑资产和负债，活着不是很累吗？并说如果在经济允许的情况下，可以少计算一点。

我觉得他把基本的经济概念和生活方式混淆了。比如汽车，几乎可以说汽车是一个负债，一旦拥有汽车，就是花钱的开始，保险，汽油，停车费，养路费，车船税，洗车费，维修费等等，都是不停的需要花钱的东西，即使完全不用，汽车也会掉价，那么是不是说，不要买车呢？你要有钱，愿意买，就去买，但是买的时候知道这是一个负债就好了。

其实我认为大多数人更本没有必要买车，很多白领喜欢买车代步，非常不划算，如果仔细算算，就会发现，其实打车的总成本要比自己买车划算多了。一个月在北京如果只是上下班的话，打车费也就是2500元到头。而买量私家车成本远远大于2500元/月。如果光从成本的角度来考虑，打车比较划算。当然自己的车子在郊游的时候比较方便, 但是为了这个方便，要花多少钱呢？

我想说的是，花钱的时候如果能多想想买的这个东西是资产或者负债，会对于个人财物自由有很大好处。很多公司在投资，花钱的时候考虑问题基本上就是这个方法。

另外一个很大的误区就是自己住的房子是资产。自己住的房子根本不是资产，而是每月需要你花钱才能洋货的负债。即使全款付清，还需要继续往里面付钱，如物业费，取暖费，其他杂费等等，有的人会说，如果自己住的房子由于房价上涨，会赚一些钱，其实那个纸上的富贵什么时候能够兑现呢，而且如果把自己的房子卖掉，自己住哪里去呢？

如果自己买房，买一个离上班地点近，大小适中，自己经济能承受得起的房子就好了。自己住的房子，不是资产，没有必要考虑升值等因素。

人的生活方式很多，买车，买房几乎每个人都希望，不过那些都不是资产，所以买的时候量力而行。一个人如果能把负债都有效地转化为资产，会很好地利用有限的金钱，快速地到达财务自由。

其实公司运营也是这个道理。

我在美国的时候，每年的春天和秋天我们那里举办两次房展会，有一年，我父母过来看我，他们在国内时搞建筑和结构设计的，所以我决定带他们去看看展会。拿到宣传材料，我们按照上面的地址看了不少房子，最后我们去看一栋在当年，当地比较贵的房子。这栋房子在一个湖边上，地下室的一半在斜坡上（walk out basement），可以直接走到湖边，房子时3层楼，比较大，环境也很好。

我们进去的时候，有一个白人售楼先生，接待我们，给我们介绍房子，没过几分钟，后面来了一对高大的百人夫妻，带着3个小孩，老婆非常漂亮，打扮得也很精致，3个孩子也是得体的打扮，男主人也是那个million dollar look. 高大，英俊，腰上挂着两个BP机，和一个大哥大，接待我们的白人售楼先生一看见他们，马上就让我们自己看房，而兴致冲冲地去接待他们了。

我后来和父母讲到这件事，说：那个男的不一定有钱买这个房子。原因很简单，他身边都是负债(liability)，不管多少收入，都会被吸掉的。门口停的是他们开的巨型Suburban SUV, 价格油耗不菲，老婆一看就是不工作的那种，3个孩子都需要钱，那么1个老婆，3个孩子，1辆车，1个房子都需要他挣钱养活，而他自己可能是一个公司的销售人员，可能有一些提成，但是肯定不是老板。所以不会特别有钱。在美国打工的人除非大企业的高管，否则还没有小生意赚的钱多，美国流行一本书叫做：The millionaire next door. 就是讲很多自己经营生意的人往往跟本不起眼，甚至就住在你对面，而他们却比打工的人有钱很多很多。

我自己在国企，私企，世界500强外企打过工，也自己做过小生意，还忽悠过风险投资，国内到国外，经历了很多，我的总结是：不管是做企业还是个人理财，花钱的时候一定要想好，这次花的钱是买的资产还是负债。简单的说：

资产(assert)就是能给你赚钱的东西（最好是不要你干活），比如股权，版权，出租的房地产，这种资产多多益善。

负债(liability)就是不停的要你付钱才能养活的东西，比如自己住的房子，新车，各种名牌等，这种负债越少越好。

去银行贷款买房的时候，银行会告诉你，你的房子是资产，除非你出租，你自己住的房子肯定不是资产，至少是不能兑现的资产，即使没有任何银行贷款，也需要每月交纳物业费，水电煤气等，而且如果房子不升值，完全不能称之为资产。

车子是资产吗？自己开的新车绝对是负债，一开出展厅，这个车就掉价10%以上，每月还要交纳养路费，保险，车船税等等，如何使资产呢？

当然，房子，车子都有可能赚钱，房子可能升值，自己开的二手车如果买的时候价格便宜，卖掉时不但不赔钱，还能赚一点。二手车经销商都是这么干的。

在中国，多买房，少买车。
 

Looking good does not have to be expensive (花很少的钱照样可以取得必要的效果）

一般人一听这个，会马上说，你开玩笑吧，这绝对不可能呀。

宝马在中国是一牛比车，这些年降价，新车最便宜也要30万。QQ在中国也是一牛比车，这些年上市，最贵的也就5万，那么宝马如何会比QQ便宜？

我这里说的便宜不是指车价，而是指使用成本，就是折旧。QQ1.1自动豪华如果买新的话，全部办下来大约要6万，而一辆二手的宝马，比如05年的320，市场价大约20万左右，而且如果选择好，可以买到低于市场价的宝马320。这两辆车，QQ开一年，市场价只有4万，而二手宝马320开一年，可能还能卖19万多，这样，一辆QQ开一年，跌价2万，而一辆二手宝马开一年，几乎没有跌价，所以就车的使用成本来说，宝马比QQ便宜。

其实现实中我们买很多东西，并不是买这件东西，而是买了这件东西的使用权，如果现在拍现金买宝马，的确比QQ贵，但是我们在卖宝马的时候也会比QQ卖得多，所以我们要算的就是宝马和QQ的折旧费用。

让我用一个基本的公式算一下
（假设年利率是6%，月利率是0.5%）
 现在价格 一年以后价格 月折旧成本
宝马320（二手） 200，000 195，000 1407
QQ1.1自动豪华（新） 60，000 40，000 1922

所以忽略维修，保险，汽油等成本的情况下，一辆车况很好的二手宝马320，可能比一辆QQ的折旧费用更低。

我这辈子没买过新车，我只租过2次新车，都是长期租赁（2年那种，在美国非常便宜），在中国没有长期租赁的服务，所以我在中国的车都是买二手车开。我开过切诺基，本田雅阁，别克君悦，一气奥迪，都是二手车，性能来说不比新车差，除了切诺基，其他的车开了几个月卖的时候还赚了一点钱。北京地区的二手的过户费用可以低到300元以下，所以交易成本很低，而且北京地区道路情况较好，只要保养得当，一台开了2-3年的车过了磨合期，性能比新车都好，我开过一台06年的别克君悦，100公里油耗仅为9.7升。当然如果买到非常便宜的二手车，说不定卖的时候还能赚点钱（二手车经销商就是这么干的）。

总之：
1：千万不能买新车，因为第一二年折价很快，而且国家要收10%的新车税，国家收掉的这10%不能折到卖的车价里面。
2：要等,就是要买低价的二手车。新车价格很难谈，但是一但是二手车，价格就可以谈，车况就可能不一样，所以如果有耐心，肯定可以找到价廉物美（比市场价低）的二手车。

这样开着BMW320可能比开QQ的成本还低。谁说开BMW就一定是有钱人？在我的字典里，有钱人就是懂得花钱的艺术的人。掏自己腰包的人，傻瓜才去国贸购物，买全新宝马。

昨天下午我去一个公司买了一台HPLaserJet的传真打印一体机，二手，原价2000多，二手300元，还送一个未开封的墨盒。他们公司开了一年多，由于总部决定关闭北京的办公室，所以这1年多买的所有物品都需要处理掉。很多电子产品的使用一年，价格就是新产品的一半，其实性能和新的没有多少区别。

我们公司做二手车的网站，所以我也了解二手车的市场行情。二手车这个行业里面混的人没有买新车的人。比如：
2005年10月上牌的广州本田雅阁2.4，豪华版，在车况良好的情况下，目前市场价格大约是17万。而在2005年10月，这款车的价格是24万，如果全款购车，加上购置附加费，全部加起来大约27万，就是说在2年3个月的时间，车主损失10万元的现金。

而如果保养和使用合理，这辆二手车几乎和新车的性能一样，甚至由于过了磨合期，性能比新车更好，油耗更低。

懂得折旧计算的人因该知道，一款车的最头2-3年的折旧最快，而超过5年的折旧率就大大下降，所以聪明的人可以购买开过2-3年而又保养和车况比较好的车，这样既买到一款比较称心的车，又能减少使用汽车的成本，如果价格合适，甚至可以开一段时间，比如半年，再卖掉，还可以赚一点。

我以前在美国开的车是租赁的，就是新的车给我用2-2.5年，我每个月付使用费，合同到期以后把车还给车行，如果在规定的使用公里数内，不用支付任何其他费用。这每个月的费用其实就是车的折旧的费用。

汽车对于绝大多数人来说就是一个消费品，如果是这样的话，因该好好计算，把成本控制做好。其实很多电子产品的折旧也非常快，比如高档手机，一台2年以前还是7000的手机，目前市场价格最多1000元，就是说，这部手机2年的折旧是6000元。我05年初买了一台尼康的D70s,当时机身的价格是6000元，目前我这台二手的D70s机声可以卖2500元左右。就是说，3年，这个机身折旧3500元。

其他折旧快的东西，比如笔记本电脑，很多电子产品等等。这些东西折旧很快，如果不是追求最新的产品，赶时髦，根本没有必要买新的产品。二手的东西和新的性能几乎没有差别。

其实这个世界上很多东西都是二手，比如上市公司的股票，二手房等等，但是这类东西和消费品有最大的不同，就是这些东西都可能升值，而电子产品和汽车，几乎可以肯定要掉价的。

所以要想快速达到财务自由，多买房子，股票，少买车子和其他电子产品。如果要买车，买电器，不如买二手。现在的电子产品的质量都很好，用一段时间的电子产品的性能和新的一样。

2007年6月北京某开盘房产

最近在网上有关于房地产的大幅报道：房价涨幅很大的城市比如深圳的成交量下降。整个房市里面观望的人增加了，出钱的减少，房子不好卖了。其实我自己也感到这个变化。我在北京用过的一个房地产中介开始在街头巷尾推销他们的二手房，然后是一个我看过的新盘的销售人员3番5次打电话来，让我去看他们开的新楼盘。这个局面与3个月以前皆然不同，3个月以前是新盘开盘马上抢购，二手房一上市就被买家追捧，几个买家抢购。看来真的是新房，二手房不好卖了。

11月14日国家统计局发布的最新调查显示，10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5％，涨幅比上月高0.6个百分点；再创2006年以来的新高。而10月份新建商品住房销售价格同比涨幅较高的城市有，宁波19.1%、乌鲁木齐18.5%、北京17.8%、北海 17.7%和深圳16.8%等；即使是，二手房10月份70个大中城市住房销售价格也同比上涨8.7%，涨幅比9月份高1.1个百分点；环比上涨 1.4%，涨幅比9月份低0.2个百分点。二手住房销售价格同比涨幅较高的城市有，深圳21.1%、宁波15.6%、乌鲁木齐13.5%和北京11.7%。

所谓房价上涨，交易量下降。大有有价无市的情况，这样有可能持续下去吗？

房地产的投资客的中分为三种：一种是短期投机者，买到之后就立即转手套利；第二种，也是绝大多数，属于投资保值型，会长期持有；第三种就是机构投资者，例如基金和外资等。  对于资金充足的投资客，短时间的房价停滞或者交易量下降，政策变化等等，完全不会影响投资的心态，还是有钱的继续投，而且我认为目前观望情绪，对于而投资保值型，而又资金充足的正是出手买入的好时机。国家的各种政策只能打击的是短炒者（比如5.5%的交易税），国家新出台的第二套房的政策打击的是完全依靠贷款的买房者，而不会影响到资金较为充足的购房者。相反我一直认为只要国家干预，交易成本增加，肯定是羊毛出在羊身上，导致房价上涨，只要有双轨制，就有官倒，只要有高额关税，就有走私，只要有外汇控制，就有黑市，只要交易成本上升，就会房价上涨。，国家的各种干预会增加交易成本而使房价上涨，投资者少赚，买房多付，国家赚大头。而房价不会有什么变化，或者说房价还是会上涨。

在房地产市场里，没人知道房产要涨多少，也没人知道什么时候涨什么时候跌。
我一直认为房价在中国是个牛市，长远来看：
1: 经济的继续发展（可支配的钱上涨）
2  农村人口进城。
3：人们币升值预期使得外资继续流入

从去年开始的这一轮房价大涨，也许有一些泡沫，也可能有一段时期的停滞，还可能有短期的微跌，但是房产是一个长期的保值型的投资，只要有这个心态，完全不需要考虑近期的各种市场反应和国家政策。投资房产，10年内必定带来很好的回报。

我是个拥有13年驾龄的老司机，以前在美国每年出游都选择租车，所以开过各种各样的车。多年的经历算下来，最少开过30辆以上不同的车。回国也有近4年的驾龄，我是2002年底在国内买的车。那是一辆二手的切诺基，在北京花乡二手车市场买的。前车主是一个女的，她2001年4月买的时候是13万多，连上牌照一共交了15万多。开了1年半，2002年10月卖给经销商。我接手的时候是10万5千，这里面包括二手车经销商的利润大约5000，和过户费 500，所以她收到手的钱大约为10万左右。这么算来，她开了3万5千公里，1年半的时间，费用是5万5左右。

我的这辆小切（切诺基）又跟了我5年，中途有一年我回美国，车子没动。回来以后，我去过山西、天津、内蒙古坝上等地，还把北京附近的山水几乎都玩了一个遍。虽然我的成本也很高，油耗大约为11.5-12升/百公里，每年还要交1千多的罚款，但我还是觉得很值，因为我认为切诺基非常适合中国的路况：
1：车内空间很大，非常舒适
2：坐位高，视野好
3：车价便宜，维修更便宜，而且折旧慢
4：有“鼻子”，结实不怕撞，相对安全
切诺基是美国克莱斯勒公司的经典设计，在美国从80年代初上市，一直到90年代末才下市，可见它的设计是经得起时间考验的。当然，切诺基国产以后的小问题也很多，比如钣金质量就成问题，还有车门的密封不好等等。但是在北京切诺基的保有量很大，维修网点多，费用很低。

由于我要离开北京去广州工作一段时间，而且车子开到广州的成本很高，异地过户手续麻烦，所以我决定把车卖掉，如果有需要可以在广州再买一辆。

2002年我在北京买车的时候没有北京户口，所以就落户到我一个朋友的名下。这些年来，他一直是车主，但是都是我在开。我告诉他我想卖车，他马上说可以卖给他，这样可以省掉过户费，而且他对于我的情况很熟，知道车子没有出过什么大的事故，很放心。所以对于我们来说就是一个价格的问题。

我先把车开到我的一个修车的朋友那里，他把我的几个小问题修了，比如：刹车灯、雨刷。然后把车的发动机和前盖都清洗了一遍，这样看上去很干净。我现在做的公司是做二手车交易的，所以在北京的二手车交易市场有工作人员。我打电话给我们公司北京市场部的人，然后去了花乡市场找人评估。我们市场部的人员听了我对于车的基本状况的陈述，告诉我按照市场价评估的结果是3.2万左右（就是卖给经销商的价格），但还是需要看车核定的。每辆车的情况不一样，我的车保养得很好，车况不错。我是每3000公里就换油，而且按照说明书进行保养。我们来到花乡二手车市场，门口的车贩子说大约值3.5万左右。其实这些人只是导购，并不会收车。如果价格谈好，他会带你去后面的车商那里。如果成交，他们从车商那里拿1000元/车以上的佣金。

当时，有一个车贩子说他能开出3.8万的价格。因为我去的时候天色已晚，不能马上过户，所以我留下车贩子的电话就离开了。我问市场部的人，为什么他会给我高于市场价好几千的价格？他们说这车是不可能拿到3.8万的，车贩子只是用这个办法留住我，等第二天真的过户交易的时候，便会用各种理由压低价格，最后成交的价格应该是在3.5万左右。

这样我从花乡市场外面的车贩子那和我们市场部的同事那知道了市场价格，便约了我的朋友第二天到中联二手车市场见面，目的有二：
1：想在中联再寻个报价，充分了解市场，
2：如果我的朋友不喜欢这辆车，还可以马上卖给其他经销商，这样可以减低我所花费的时间。

第二天上午，我开车来到中联市场，我们公司市场部的人已经在那等候。他带了一个他很熟悉的二手车商来看了车，给我的报价是：如果他们收车，可以出 3.3-3.5万，我在他们的车场里看到一辆和我同一年上牌的切诺基，唯一的不同就是那是4驱，而我的是2驱，要价6.5万，按照市场价，这个车应该在4 万2左右。所以我问，这辆车如何能卖到6.5万？其实，成交价可能在4.5-5.万之间，车商收进来的价格可能在3.5万左右，他们收了车以后，会进行一些改造，比如换掉轮胎，加上CD、前后保险杠，加高，全部费用3000元左右。然后这辆改装以后的车就可以卖到4.5万左右，这样他们的利润应该在5000- 9000元，周转时间在2周左右。因为切诺基在北京是一款畅销车，所以出手没有问题。

知道了我的车的市场价，等我的朋友到了以后，我先让他试了车。他很满意，然后我们找其他几个经销商都寻了价格，大约是3.5万左右市场价，（卖给经销商的价格）。最后我的朋友以3.5万买走了这辆车。由于本来车就在他的名下，所以没有过户手续。付了现金，我把手续和钥匙给了他，我的这辆车就算卖掉了。可以说是一个非常容易的交易。

总结：
1：二手车商一般都会对收来的车进行增值服务，比如：改装、维修，所以他们最希望买的就是没有太多改装的fix upper, （房地产用语，专指不多的改装费用就可以卖更多的价格）。
2：市场价和最后成交价差别会很大，如果有市场很熟的人作为导购，肯定会省很多事，而且信任度也会很高，所以二手车市场里面需要象房地产一样的中介服务。
3：导购（介绍车源、介绍顾客）给车商就能收取佣金（这就是门口的车贩子干的事）

我作为卖车的人最希望得到的服务：
1：公正的评估价，
2：准确全面的市场行情，
3：中立的第三方人员协助交易。

天河公园的google卫星图

这样的水景楼在北京肯定要被暴炒

对面的楼就在天河公园的东门

我在广州的公司离天河公园很近，所以我就住在天河公园旁边，经常去那里玩。其实这个公园非常不错，不仅环境优美、郁郁葱葱、布局合理、门票便宜，而且其周边有很多地方可以修建住房。这些房子由于离公园很近，只要朝向好，完全可以看到公园的湖景。

在缺水的北京，能看到湖景的房子很少。这几年朝阳公园附近的房子被大力炒作，说是要成为和纽约中央公园附近一样的富人区。能看到朝阳公园湖水的楼 盘纷纷暴涨，棕榈泉、观湖国际等社区能看到湖面的楼盘均价都上2.5万/平方，就连不能看到朝阳公园的楼盘，比如：阳光上东都接近2万（2007年8 月）。

这几天，我在天河公园里散步，看到很多楼盘，比如：海景公寓等都完全能够看到整个天河公园。而在公园东门的楼盘虽然比较老（10年左右），如：粤 秀楼等，从阳台上看景色也非常好。有几个楼盘从阳台上随便仍下一个纸飞机，就能到达湖面。就这样的好地界，老一点的楼盘均价8000元/平方，新一点的 “湖景楼”只要1.1万/平方。要知道在北京能看到水面的地方，哪怕是臭水沟，都叫水景洋房，象海景公寓这样的楼在北京肯定可以到2.5万/平方米以上。

但是这里是广州，不是北京，广州不缺水。虽然目前房价的决定因素是通货膨胀和炒作，但是不能否定，房价与很多因素有关系。要炒作也需要有炒作的可能性。

北京的朝阳公园地理位置很好，离国贸、燕莎、望京都很近。而且在北京这个缺水的地方，朝阳公园有一块非常大的湖面，整个公园绿化很好，可以说是在 雾蒙蒙的北京里的一道风景线。奥运会的沙滩排球赛会将在这里举行。朝阳区聚集着很多大公司和企业，拥有大量的高收入人群作为常驻人口。朝阳公园位于三环和 四环边上，交通十分便利。这个板块的房价就有了可以被炒的理由和支撑炒高房价的人群。从朝阳公园出来，沿霄云路向东，可以到达五环，这条路沿途还有红领巾 公园和朝阳体育公园两个公园，到达五环以后和去机场的交通都十分便利。朝阳公园附近吃喝玩乐的地方也很多，三里屯打车过去就是10多元钱。朝阳公园西门那 里也形成酒吧聚集区（Suzie Wong等等），可以说是一个适合于居住、上班的地方。所以这个地区的房价价格上扬是情理之中的。

那么天河公园附近的湖景房呢？这几年也是价格飞升。去年一些老一点的房产如：粤秀楼，只要5000元/平方米，今年已经到达7500-8000元 /平方米。而新的楼盘如：海景花园则到达1.1-1.2万/平方米。天河公园附近并没有大型的外企，有的是天河软件园里的网易和一些小的创业公司。天河工 业园里还有一些制造型企业，但是没有大量的高收入人群。不过，天河公园的北面是繁华的中山大道的延申，交通非常便利。这里的楼盘比如：丽德雅舍均价也是超 过1万/平方米，但是这些房子离天河公园还是隔着一道马路。不用过马路能到天河公园的楼盘都在公园的东门口，但是这个区比较老，很多楼龄都在10年以上， 而且只有一条单向的科韵路。交通不便，环境较差，住的人群可以看得出都是中低收入的，而且已经没有可以发展的空间，所以以后的发展并不看好。我在天河公园 的东门看来看去，做为自己住只是看好海景花园，从自住的角度来说，我要考虑舒服程度和升值潜力，这两个方向上考虑，我可能会选海景花园，原因如下：
1：交通便利，在黄埔大道边，很多路公车都从门口经过，出行去市中心的商业非常方便，
2：有部分楼面可以看到天河公园湖景
3：门口正在建设一个五星级酒店（皇冠假日酒店），建好以后肯定给附近带来繁华
4：2010年以前要通城铁。

虽然广州的天河公园附近的消费能力远远比不上北京朝阳公园附近的消费能力，但是从以上的原因我认为，这个以前是郊县的区会在不久的未来有一个不错的上扬。但是房地产投资需要综合考虑，也许广州人并不稀罕湖景，珠江的江景肯定更值钱。

不过，光凭这个能看到天河公园的湖景，对我还是非常有吸引力的，毕竟，湖景房只要一万人民币/平方呐！

这环境，没说的

这就是我动心的海景花园和正在修建的假日皇冠酒店

天河公园里面除了环境优美还有很好的运动设施

这南方的景色就是不一样，郁郁葱葱

天河公园的园林建设