Dr. Mark Nan Tu 涂南博士

看了新加坡南洋理工大学商学院副院长的人民币对内贬值，对外升值的文章，有些感慨，他举的05年100万美元买中国房地产，现在卖出，由于房地产价格攀升2.5倍，人民币对美元攀升25%，所以投资回报率为2.5*1.25,再加上利用银行5%的利率，而只要首付30%的杠杆，回报率在500%以上的比比皆是。也就是说，如果你05年卖掉美国百万美元的房子，来中国，换成人民币，在北上广深，按首付30% （825万RMB），买入价值2400万RMB的房子，现在房子超过是5000万市场价，如果卖掉，还给银行1500万，手上现金3500万，换回美元，大约是500万美元。 乌拉， 5年之内，美元计价的回报率为500%。

但是。。。

现在手上拿着5000万RMB的资产，欠银行1500万，如果想退休安度晚年如何办？

如果退休就是现金流和资产保值的问题，而不是拿资产再去冒险增值的问题。我提出一个方法，那就是卖掉所有中国资产，换成美元，拿去美国购买motel或者公寓楼之类，然后出租，在美国安度晚年。

理由：
1：中国的资产价格很高，泡沫严重，未来涨跌谁都不知道，但是不再大幅上涨的机会很大。
2：美国地产06年以来连续走低，随着经济好转，未来资产再下跌的可能性较小。
3：美国地产出租回报率大约为7%（这里面很多人写了各种书，教你如何提高回报率，for example: buy at auction, buy fix upper,等等）

再用上面那个例子：
500万美元现金拿去美国，购买2000万美元的地产 （走公司商业贷款的办法，首付20-30%），出租按7% cash on cash 回报，每年有35万美元的现金流入账，还掌控2000万美元的资产，如果地产每年上涨2%，也有40万美元的未来回报。

如果还待在中国，不卖房产，手持5000万中国的地产并出租，还有1500万债务，由于租售比只有2-3%，而银行贷款却是4-5%，我估计不仅每月没有任何收入（现在手上持有3000万RMB房产，却感觉穷得叮当的人大有人在）。 每月还要往这个无底洞里面投入数万RMB以上来支付银行贷款，未来中国房地产如果不暴涨（每年10%以上），这个投资对于即将退休的人来说显然不合适。

其他的投资渠道，比如黄金，美国股票，等等等等，都有一定的风险，美国的motel,公寓楼风险相对低，只要自己勤奋一点（就是自己参与管理，收租，维修等）既可以操作，非常适合想退休养老的中国人。

以上的这个方案对于即将退休或者想投资移民的人来说比较合适，而对于没有到退休养老的阶段，还想让自己的资产去冒险而希望赚取更大的（大于7%）的回报，而且有能力抵抗资产大幅缩水的人不一定合适。

今天和一个朋友聊天，说到通货膨胀和产能过剩，觉得很有道理。分享一下。

国际金融危机以来，国家为了刺激经济，大量增发货币，做为政府投资，拉动经济发展，创造就业机会。我在贵州旅游的时候，看到令人震撼的高达百米的在建高速公路的桥墩和整个镇子全部为修路工人吃喝拉撒睡爽服务的乡镇，还有大量资金通过国企流入房地产，股票等行业，这么大规模的资金注入，让人想到的结果马上就是通货膨胀，按理来说，所有产品的价格马上上涨，但是事实并不是这样。一方面资金投入量很大，价格上涨，但是由于中国在很多领域产能过剩，即使通货膨胀，这些领域的产品价格也不动。

所以就发生了两个极端的情况：有限的资源（与产能无关的领域）比如土地价格大幅攀升，甚至股票价格也增长很快，但是柴米油盐，消费类电子产品或者汽车这些产能过剩的领域，价格基本不动。

在用工人力的成本方面，一方面农民工的工资由于国家支持农村的政策，很多年轻的农民工不愿意进城打工，所以农民工的用工成本在上涨，而大学生由于国家大规模扩招，供应量大于需求，目前成本不仅没有上涨反而下降。

在这一次浪潮中，由于日用消费品和食品上涨幅度很小，城镇有房产的居民感觉不深，农村的居民也感觉不到，受到冲击最严重的就是刚刚踏上工作岗位的外来城市打工的年轻人，他们的工资收入已经远远没有办法支撑一个安居乐业的房子的基本要求。这也就不难理解“蜗居”为啥热播，大量城市“蚁族”的诞生和逃离大城市的现状。

最近我写了一个关于中国制造业竞争力的PPT,准备和一些从业人员讨论。

这两周都在深圳出差，大多数时间都待在石岩关外的一个工厂里面，去过深圳大学进行运动，也去过福田和罗湖找球友打球，都是坐公车去的。感觉：

1：关外的工人真是非常多。朋友的工厂又扩大了，刚刚搬的厂房也基本上被填满了，虽然世界经济危机，出口减少，但是他们还是在扩充人员，特别是工程师和技术人员。出得工业区的大门，满眼都是全国各地过来的打工妹。

2：深圳的公车比北京贵，我从西丽坐车到福田是20公里，1个多小时（不堵车时），需要5元，在北京也就是3元到顶。

3：深圳郊区的车开得飞快，可以和小车的速度比美，根本没有必要坐Taxi，我坐过361,332,101等几路公车，车子开得很野，但是速度很快，而且上车基本上都有座位，非常方便。

4：道路情况混乱。道路上18轮集装箱大卡，小车，公车，摩托，行人混乱，事故几乎每天看到，西丽到石岩这一段，福田的某处都在大搞施工，到处是混乱的场面，而且根本不考虑交通需求，建筑材料随街堆放，给交通带来极大的不便。

5：巴士售票员经常查票，而且每次都发现几个逃票的年轻人，说明A;售票员的工资与售票收入有关B:整体人口素质差。

6：生活真的方便，到处都是杂货店，同一个地点有好几个，好像所有的人都在自己做小生意，绝对不可能发生像北京9点以后买不到日用品的现象。同时也带来非常混乱的场面。

7：堵车情况比北京好，即使堵车，车子也在走。北京2-3公里车子走半小时是经常的事。

8：餐馆很多，价格和北京差不多，快餐：真功夫，比比皆是。一般吃饱25元左右，并不便宜。

9：房价虽然掉了，但是罗湖，福田随便看看，房价依然在1万多一平方米，满街的打工仔和打工妹显然不是这些房子的消费人群，他们都在工厂提供或者自己租的8人间里面，类似现在的学生宿舍。

10：深圳没有什么像样的学校，有的只是技工学校，这个以全国大量打工妹的低成本实现发展的城市已经渐渐失去优势，产业没有中高端人才而失去竞争力，低端的人才又大量流失给其他的地区甚至原来的农村，而周边的城市除了广州都很不发达，没有相互依托，所以深圳未来的发展前景不会太好。

不管在网上还是在线下，总有一类人说得头头是道，大家一听这个人说的，马上觉得这个人是个内行，比如：一个著名经济学教授就出来讲过很多次，预测房价的上涨，还写过一本书来证明他的论点，这个教授对房价的预测听起来很内行，事实证明老兄是个外行。再比如：摄影这个圈子里面有一类人，他们对于各种器材的性能了如指掌，一旦向你介绍器材的性能，他们说的话简直就比尼康还尼康，比佳能还佳能，但是这些人的照片往往很烂，原因是他们花主要的时间在研究器材上面而不是去拍照。

经济学的教授就能够预测房地产价格的走向吗？对于摄影器材的了如指掌就能代表这个人是好的摄影师吗？我与很多人争论过内行和外行的定义，当然教授和摄影都是没有标准的东西，而且实践证明，越是讲得头头是道的，越是没有实际经验。

可以举一个有标准的东西：运动。我上大学的时候是游泳队的，那时候我们队里有个年级比较长的队友（研究生），比较喜欢指点我们，由于他是本地人，周末可以回家看电视，所以比我们这些天天住校的人更加了解最新的体育动态，所以我们很喜欢听他侃大山，他对于世界上各种运动员的出生年月，运动成绩，甚至家庭状况都了如指掌，所以是绝对的内行，但是他也是我们队里成绩最差的，他花了很多时间看电视，而我们花很多时间在游泳池里。

语言的力量是很大，如果没有实践作为依据，结果作为标准，是很难判断一个人是否是内行的。

古代的时候，一个将军去打仗需要立军令状，一个工匠要造皇宫需要把名字刻在自己烧制的砖上，一旦结果达不到标准，将军也好，工匠也好，都是要被砍头的，而现在这个社会上充满的是能说会道的”内行”，而说出来的“内行”话，可以完全不负任何责任。

俗话说得好：行家一伸手，便知有没有。那是说行家是需伸手，而不是光动嘴的。君子是又动口，又动手的。

网上看到有人的漫画，北京人眼中的中国，上海人眼中的中国，觉得很好笑，所以我自己作了一个中国人眼中的世界，大家看看，我画得对不对？

英国有本著名的杂志叫<经济学家>.<经济学家>推出了一种特殊指数叫”巨无霸指数(Big Mac Index)”.它是以世界各地麦当劳快餐店出售的大汉堡”巨无霸”的价格为基础形成的指数,通过”巨无霸”各地价格的差别比较,用来评价各国货币的价值是否高评或低估.

用当劳快餐店出售的大汉堡”巨无霸”是因为：
1：快餐店出售的大汉堡”巨无霸”在世界120个国家都出售
2：快餐店出售的大汉堡”巨无霸”的原材料价格几乎一样（不考虑人工，租金等因素因为分到每个汉堡上的成本很低）。
3：如果快餐店出售的大汉堡”巨无霸”价格不一样，那么唯一的解释就是货币的价格不一样。

2007年，快餐店出售的大汉堡”巨无霸”在世界各地的价格（以美金计算）
美国是：US 3.22
世界上最贵的五个国家
Iceland – US 7.44
Norway – US 6.63
Reunion Island – US 6.23
Switzerland – US 5.05
Denmark – US 4.84
世界上最便宜的五个国家
India – US 1.40
China – US 1.41
Hong Kong – US 1.54
Malaysia – US 1.57
Venezuela – US 1.58
Egypt – US 1.60

从这个指数可以看出，中国的RMB在国际货币市场上被低估56%, 2007年《经济学家>发布巨无霸指数的时候1USD = 7.3RMB. 按照这个巨无霸指数，实际上美元兑人民币的汇率应该为1USD = 4.01RMB.

当然巨无霸Big Mac的价格还与许多其他因素有关系，比如人工费，店面租金等，甚至于各个国家对于Big Mac的市场定位有关，在美国Big Mac就是一个非常便宜的快餐，在中国是一个小孩子要考100分的奖励，（高档餐）。很有可能中国的Big Mac的很多原料都已经从中国本地采购，这样可以降低成本。

2004年，<经济学家>又发布了星巴克Tall Latte Index，用一Tall Latte (大杯拿铁)来计算：
美国是：US 2。80
Switzerland – US 4.54
European Union – US 3.72
Hong Kong – US 2.22
China – US 2.77
Australia – US 2.69
Canada – US 2.35
Malaysia – US 2.10
Thailand – US 1.93
从这上面看：美元和人民币的现阶段的汇率是合理的。

除了”巨无霸指数(Big Mac Index)以外，还有“ipod index”指数，就是如果ipod是在世界同一个地方生产，那么它在世界各地的价格（出厂价，而忽略其他成本如运费+关税+销售税）因该一样。

我购买摄影器材，我发现中国和美国的摄影器材价格几乎一样，比如中美两家大型的网上购物店的价格，锐意. 和RitzCamara
尼康 D300 机身:
锐意: 11,000RMB 约合 1571USD
http://www.rayi.com.cn/static/product_6937.htm
Ritz camera：1,799USD
http://www.ritzcamera.com/product/541531331.htm
尼康70-200 mm f/2.8G ED-IF AF-S VR 镜头
锐意:  14980RMB 2010USD
http://www.rayi.com.cn/static/product_2129.htm
Ritz camera: 1799.95USD
摄影器材都是日本或者日本在泰国的工厂生产的，出厂价+运费，关税，增值税，利润就应该是售价。美国的关税很低，网上销售没有增值税，中国数码产品无关税，但是要加上关税和增值税（17%）。（如果是水货，就可以逃避关税和增值税，那么水货的价格应该和美国的价格一样），

美国的摄影器材的价格是：出厂价+运费+利润

中国的摄影器材的价格是：出厂价+运费+利润+17%增值税。

从上面的数据可见，行货的摄影器材中美两国的价格几乎一样，而中国是要交关税和增值税（17%）的，是不是说人民币的最少被低估了17%呢？

5月17日，北京四环特9巴士上观看抗震的报道

我姐姐是土生土长的北京人，生在北京，长在北京，生活在北京，我父母以前在北京工作，响应国家号召支边去了，所以我生在外地，长在外地，还去留洋，转了一大圈我又回到北京，现在也在北京呆了4年了，正宗北京户口，如果你要问的话。（据说对下一代入学比如清华有好处）

父母退休以后也回到北京。我父亲有很多亲戚由于他当年在北京，也纷纷来北京，所以他们的后一代都是象我姐姐那样土生土长的北京人。每逢过年，过节，一起吃饭经常说我们北京人，如何如何。当然不包括我。

当年我父母生了我姐姐，就把她留在北京，原因很简单，北京条件好呀，有保证供应的大米和猪肉，比远在边疆的我条件好多了，我出生的那年，一个大人国家定量供应4斤猪肉。这么多年过去了，我02年来北京买房的时候，由于我不是北京户口，所以要交纳外地人购房税，我在北京买车，由于没有北京户口，所以不能上北京车牌，没有办法，一直用一个北京户口的朋友的身份证，车是他的，只是我开而已。

这些年来，北京已经取消了外地人在北京买房，买车的限制，好像北京户口唯一的好处就是孩子入中学，大学（比如北京生源考清华，北大的机会大于外地人）。而且这些年来北京发展的外地人约来越多，我倒是没有觉得自己是个外地人，直到有一天。。。

有一次我一个朋友给我介绍一个对象，说是土生土长的北京人，反正看在朋友的面子嘛，总要去看看，就去见了一面，聊了一阵子，
忽然她问:你是哪里的户口？
我说：北京的呀，具体的说是海淀的。
她又说：你觉得你是北京人吗？
我说：很重要吗？我没觉得我是北京人，也没觉得我不是北京人，我是一个国际人，哪里有钱赚，可以生活，我就去哪里。这么说：我以前是美国的一个农民，这不来北京务工的。
她说：喔，这样，那你就是北漂一族啦，最想找土生土长的北京人，可以少奋斗十年呢。我们北京人有关系，有人脉，找我们这样的可以让你少走弯路。
“这样呀，我还真没想过这个问题，不过，你要能找我这样的，你可以少奋斗一辈子！”

我心想，不过我是有修养的人，当然不可能给她直说。

2007年6月北京某开盘房产

最近在网上有关于房地产的大幅报道：房价涨幅很大的城市比如深圳的成交量下降。整个房市里面观望的人增加了，出钱的减少，房子不好卖了。其实我自己也感到这个变化。我在北京用过的一个房地产中介开始在街头巷尾推销他们的二手房，然后是一个我看过的新盘的销售人员3番5次打电话来，让我去看他们开的新楼盘。这个局面与3个月以前皆然不同，3个月以前是新盘开盘马上抢购，二手房一上市就被买家追捧，几个买家抢购。看来真的是新房，二手房不好卖了。

11月14日国家统计局发布的最新调查显示，10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5％，涨幅比上月高0.6个百分点；再创2006年以来的新高。而10月份新建商品住房销售价格同比涨幅较高的城市有，宁波19.1%、乌鲁木齐18.5%、北京17.8%、北海 17.7%和深圳16.8%等；即使是，二手房10月份70个大中城市住房销售价格也同比上涨8.7%，涨幅比9月份高1.1个百分点；环比上涨 1.4%，涨幅比9月份低0.2个百分点。二手住房销售价格同比涨幅较高的城市有，深圳21.1%、宁波15.6%、乌鲁木齐13.5%和北京11.7%。

所谓房价上涨，交易量下降。大有有价无市的情况，这样有可能持续下去吗？

房地产的投资客的中分为三种：一种是短期投机者，买到之后就立即转手套利；第二种，也是绝大多数，属于投资保值型，会长期持有；第三种就是机构投资者，例如基金和外资等。  对于资金充足的投资客，短时间的房价停滞或者交易量下降，政策变化等等，完全不会影响投资的心态，还是有钱的继续投，而且我认为目前观望情绪，对于而投资保值型，而又资金充足的正是出手买入的好时机。国家的各种政策只能打击的是短炒者（比如5.5%的交易税），国家新出台的第二套房的政策打击的是完全依靠贷款的买房者，而不会影响到资金较为充足的购房者。相反我一直认为只要国家干预，交易成本增加，肯定是羊毛出在羊身上，导致房价上涨，只要有双轨制，就有官倒，只要有高额关税，就有走私，只要有外汇控制，就有黑市，只要交易成本上升，就会房价上涨。，国家的各种干预会增加交易成本而使房价上涨，投资者少赚，买房多付，国家赚大头。而房价不会有什么变化，或者说房价还是会上涨。

在房地产市场里，没人知道房产要涨多少，也没人知道什么时候涨什么时候跌。
我一直认为房价在中国是个牛市，长远来看：
1: 经济的继续发展（可支配的钱上涨）
2  农村人口进城。
3：人们币升值预期使得外资继续流入

从去年开始的这一轮房价大涨，也许有一些泡沫，也可能有一段时期的停滞，还可能有短期的微跌，但是房产是一个长期的保值型的投资，只要有这个心态，完全不需要考虑近期的各种市场反应和国家政策。投资房产，10年内必定带来很好的回报。